Tapuda geri alım (Vefa hakkı) kullanımı

• Bir taşınmazı satan kişinin, o taşınmazı belirli şartlar gerçekleştiği takdirde tekrar satın alma hakkına sahip olduğu bir haktır.

• Hem resmi sözleşme ile hem de kanuni düzenleme ile kurulabilir.

• Resmi sözleşme ile kurulan geri alım hakkı, taşınmazın tapu siciline şerh edilmesiyle geçerlilik kazanır.

• Kanuni geri alım hakkı ise, bazı özel durumlarda, kanun tarafından doğrudan tanınmış bir haktır.

• Taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hak sahiplerine karşı kullanılabilir.

• Sık kullanılmayan haklardandır

Resmi sözleşme ile kurulan geri alım hakkı

• Resmi sözleşme ile kurulan geri alım hakkı, taşınmazın satış sözleşmesiyle kurulabilir. Bu durumda, sözleşmede geri alım hakkının şartları açıkça belirtilmelidir. Sözleşmenin yazılı şekilde yapılması ve resmi şekilde onaylanması gerekir.

• Bu sözleşmede, geri alım hakkı sahibinin kim olduğu, geri alım hakkının kullanılması için gerekli şartlar ve geri alım hakkının bedeli belirtilir.

• Geri alım hakkı, taşınmazın tapu siciline şerh edilmesiyle geçerlilik kazanır. Tapu siciline şerh edilen geri alım hakkı, taşınmaz üzerinde sonradan aynî hak iktisap eden kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Kanuni geri alım hakkı

• Geri alım hakkı, bazı durumlarda kanundan kaynaklanabilir. Örneğin, bir taşınmazın haczi sırasında, taşınmazın alacaklısına geri alım hakkı tanınabilir.

• Kanuni geri alım hakkı, bazı özel durumlarda, kanun tarafından doğrudan tanınmış bir haktır.

Geri alım hakkının şartları

•  Geri alım hakkı, sadece taşınmazlar için söz konusu olabilir.

• Taşınmazın mülkiyetinin devredilmesi gerekir.

• Geri alım hakkının, taşınmazın mülkiyetini devralan kişiye karşı ileri sürülebilmesi gerekir.

• Geri alım hakkı, taşınmazın mülkiyetini devreden kişi tarafından kurulmalıdır.

• Geri alım hakkı, sözleşmeyle veya kanun gereği kurulabilir.

• Geri alım hakkının kullanılması için belirli bir süre öngörülmelidir.

Geri alım hakkı, taşınmazın mülkiyetini devralan kişiye karşı ileri sürülebilmesi için, tapu siciline şerh edilmiş olmalıdır.

Geri alım hakkının kullanımı

• Geri alım hakkı, hak sahibinin tek taraflı irade beyanı ile kullanılır.

• Hak sahibi, geri alım hakkını kullanmaya karar verdiğinde, taşınmazın mülkiyetini devralan kişiye karşı geri alım talebinde bulunur.

• Geri alım hakkının kullanılması için, geri alım hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmede veya kanuni düzenlemede belirtilen şartlar gerçekleşmiş olmalıdır.

• Geri alım hakkının kullanılması için, hak sahibinin taşınmazı satın alma bedelini ödemesi gerekir.

• Geri alım hakkının kullanılması, tapu sicil müdürlüğüne başvurarak tescil ettirilir.

• Geri alım hakkının kullanılması, taşınmazın mülkiyetinin geri alım hakkı sahibine devredilmesine yol açar.

Geri alım talebinde, aşağıdaki hususların belirtilmesi gerekir:

• Geri alım hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin tarihi ve numarası

• Geri alım hakkının süresi

• Geri alım bedeli

Geri alım talebinin, taşınmazın mülkiyetini devralan kişiye ulaşmasından itibaren 30 gün içinde tapu sicil müdürlüğüne tescil edilmesi gerekir.

Geri alım hakkının süresi

• Geri alım hakkı, en çok on yıl için kararlaştırılabilir.

• Bu süre, geri alım hakkının kurulmasından itibaren başlar.

Geri alım hakkının hukuki sonuçları

• Geri alım hakkının kullanılması, taşınmazın mülkiyetinin eski sahibine geçmesine neden olur. Bu durumda, taşınmazın mülkiyetini devralan kişi, taşınmazın bedelini hak sahibine ödemek zorundadır.

• Satış sözleşmesinde bedel belirtilmişse, geri alım hakkının kullanılması için ödenecek bedel, satış sözleşmesinde belirtilen bedelin tamamıdır.

• Satış sözleşmesinde bedel belirtilmemişse, geri alım hakkının kullanılması için ödenecek bedel, taşınmazın satış tarihindeki piyasa değeri bedelidir.

• Geri alım hakkının kullanılması, taşınmazın yeni sahibinin taşınmaz üzerindeki tüm haklarını sona erdirir.

Geri alım hakkının uygulama alanları

• Geri alım hakkı, çeşitli amaçlarla kullanılabilir. Örneğin, bir taşınmazı satarken, ileride taşınmazı geri alma ihtimalini göz önünde bulundurmak isteyen kişiler, geri alım hakkı kurabilirler.

Geri alım hakkı, özellikle aşağıdaki durumlarda sıklıkla kullanılır:

• Banka kredisi ile taşınmaz satın alınırken, krediyi ödeyememe ihtimaline karşı geri alım hakkı kurulması. Bu durumda, taşınmazın alacaklısına geri alım hakkı tanınabilir. Alacaklı, taşınmazın satışından elde edilen bedeli, kredi borcunun ödenmesi için kullanabilir.

• Aile içi taşınmaz satışlarında, taşınmazın geri alınmasının öngörülmesi

• Taşınmazın satışından sonra, taşınmaz üzerinde hak iddia eden kişilerin bulunması durumunda, taşınmazı geri alma hakkının kullanılması

• Bir kişi, bir taşınmazını satarak paraya ihtiyacını karşılar. Ancak, kişi daha sonra taşınmazı geri almak isterse, geri alım hakkı sözleşmesi yapabilir. Bu durumda, kişi, taşınmazı belirli bir süre içinde geri alma hakkına sahip olur.

 

Geri alım hakkının hem avantajları hem de dezavantajları vardır.

Avantajları:

• Geri alım hakkı, taşınmazın geri alınmasını mümkün kılar. Bu, taşınmazın mülkiyetini geri almak isteyen kişi için önemli bir avantajdır.

• Taşınmazın mülkiyetini devreden kişinin, taşınmazın değerinin artması durumunda, taşınmazı daha yüksek bir bedelle geri alma imkânı sağlar.

Dezavantajları:

• Geri alım hakkı, taşınmazın satışının zorlaşmasına neden olabilir. Yeni malik, taşınmazın geri alım hakkının olduğunu bildiği için, taşınmazın satışında daha temkinli davranabilir.

• Geri alım hakkı, taşınmazın değerini düşürebilir. Taşınmazın geri alım hakkının olduğu bilinmesi, taşınmazın değerini düşürebilir.

• Taşınmazın yeni sahibinin taşınmazı üzerinde tam bir tasarruf yetkisi olmasını engeller.